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二手房交易,多的是你不知道的事!

发布日期::2020-07-31浏览次数:0

摘要:  2020年已经过了大半!据此

  2020年已经过了大半!据此前掌上诸暨APP发布,诸暨二手房方面,今年1-6月共销售二手住房3101套,成交面积达365407平方米,与去年同期成交量(3415套)相比减少了9.2%。
  很多家庭选择二手房主要是考虑到,二手房选择面广,价格多元化,配套设施相对完善。但在二手房买卖过程中,存在不少风险,一不小心就会被坑。
  诸暨市人民法院民一庭副庭长李冠军曾受邀在“1963法润”直播平台做了一期关于二手房买卖纠纷的直播。
  小编从中整理了常见的7类房产纠纷,希望对有购房需求的大家有所帮助!
  一、出卖人无权处分
  1、无所有权(通俗讲就是房子不是出卖人的)
  2、处分权受限制(通俗讲就是房子不全是出卖人的)
  出卖人对所出卖房屋没有处分权的情况下,以自己的名义与第三人订立出售该房屋的合同。如果对房屋没有所有权,这个房子根本不是自己的,那也就没有处分权。另外如果这个房子是夫妻共同财产或家庭成员共有的,没有得到配偶或其他家庭成员的同意,也不能处分这个房子。
  比如你买到了一套房子,要办过户的时候,人家提出来由于老婆没有同意,不卖了,那怎么办呢?你该怎样保障自己的权利?
  法律规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损害的,人民法院应予支持。在这种情况下,房子不能过户,但可以主张赔偿损失。
  因此,在买二手房时,买方一定要清楚出卖人是否有权利处分这套房子。
  二、出售的房屋设定了其他的权利
  在买房时,买方要清楚房屋是否“清白”。
  如果买方在购买房子的时候,房子已经被抵押给了其他人,并且在不动产登记中心办理了抵押登记手续,那该怎么办呢?
  房屋买卖合同虽然有效,但是根据不动产登记簿的记载,该房屋已经抵押给其他人并且办理了抵押登记。因此,抵押登记撤销或者注销之前,无法办理过户登记手续。
  只有当房屋出卖人把债务履行完毕之后或买方替出卖人履行完债务之后,把不动产登记中心的抵押注销掉,才能顺利办理过户手续。当然买方可以选择要求解除合同赔偿损失。
  三、买卖不破租赁
  租赁物在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同的效力。也就是说,在原合同约定的期限之内,原承租者可以继续租用,买方不能要求原租客搬离。
  但如果在出租前房子已被抵押或查封,则买卖可以突破租赁。
  四、一房多卖
  因房价上涨等原因,房屋的出售人将同一套房子卖给了不同的人,且都签订了合同。那谁才能取得房屋的所有权呢?
  如果数份合同均有效,且买受人均要求履行合同,一般应当按照已办理房屋所有权变更登记,合法占有房以及合同履行情况,买卖合同成立先后等顺序来确定。但是恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
  如果已经先办理了过户登记手续,那么其他人无法取得房屋所有权,但其他人签了买卖合同,因此可以要求其承担违约责任,即解除合同返还购房款,并且按照合同约定或者按实际损失要求进行赔偿。
  五、房屋存在质量问题
  房子如果有瑕疵,没有按照约定的质量要求来交付,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

  小编还是建议多向邻居打听打听,比如是否有漏水情况等。
  六、涉及房产中介的一些纠纷
  第一类:中介欺诈
  中介虚构房屋信息,虚假宣传,违规操作。为了促成交易,中介常常会夸大宣传,甚至用虚构的房源来吸引顾客。
  比如虚构一个房产信息,伪造房产证、房东的委托书和房东的信息等,出售不存在的房子骗钱。大家在购买二手房的时候尤其要注意,你看到的房产证不一定是真的房产证,你见到的房东也不一定是真正的房东。
  第二类:跳单
  跳单就是买方跳过中介,私下跟房东进行交易。恶意跳单违背了诚实信用的原则,也是需要承担违约责任的。
  但是当房屋出卖人将同一个房屋通过多个中介公司挂牌出售的时候,买方通过其他公众可以获知的正当途径获取了相同的房源信息,那他就有权选择报价低服务好的中介公司。这个就不属于恶意跳单。
  第三类:中介违约
  如果中介公司没有告知房子是凶宅,合同可以被判定无效。凶宅虽然可以居住,但会影响人的心理,引起恐惧焦虑。从事民事活动应当遵守社会公德,这是违反社会公德的表现,因此可以确认合同无效。
  七、其他违约问题引起的纠纷
  房价波动导致买卖双方发生纠纷。房价上涨,房东不卖了;房价下跌,买方不干了。这种情形,当事人怎么维护自己的权利?
  根据合同法规定,双方可以要求继续履行合同。若卖方无法履行,买方可要求返还房款并赔偿损失。
  另外,双方可以以书面的形式约定定金,保障自己的权益。
  最后李庭长还介绍了买卖过程当中要注意的一些情况。
  1.选择合法的信誉度比较高的中介机构,网上多查查中介公司是否正规。
  2.耳听为虚眼见为实,实地去看看房子,综合考虑户型、环境、采光等,多向邻居咨询,不要片面相信中介。
  3.看看房子的不动产登记证书原件,核实房东的相关信息,了解是不是夫妻共同财产以及是否有权处置。
  4.通过网上查询,了解房子是否已查封,房东是否为失信人员。
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